在最近半年与同行业人士交流中，张鑫发现养老机构的投资扩张热情有所减弱。一些中小型养老机构和多个大型地产养老项目开始寻求对外出售的机会。张鑫是北京一家连锁型养老机构的管理者，经营的养老机构床位数达数千张。
张鑫说，今年上半年养老机构面临现金流不断趋紧、企业经营利润率降低的挑战。此外，部分养老机构还正在适应监管阵痛期。
一方面，多地养老院在今年上半年迎来了密集的消防检查。为了满足消防、民政等部门制定的多项消防要求，不少养老机构投入数十万元用于基础设施的改造。
另一方面，全国多地养老机构的预收费模式正在向强监管模式过渡。按照规定，养老机构收取的押金和养老服务费开始纳入三方共管账户(由养老机构、县区民政部门和银行三方共同管理的银行账户)，这在一定程度上也加大了养老机构的现金流压力。
张鑫表示：“当前养老机构的市场竞争比较激烈，因此今年公司的目标是守住现有规模，等待市场行情好转后再寻求进一步扩张的机会。”
监管的加强也为养老机构的规范运营和进一步发展提供了空间，尽管面临短期经营压力，但部分养老机构开始加大对技术、管理和人才的投入，以实现降本增效，推动机构的可持续发展。
九如城养老产业投资有限公司近年一直在积极推进数字化管理系统的建设与应用，并为此投入约6000万元。该公司董事长谈义良表示：“养老机构虽然看起来比较传统，但通过数字化赋能，可以显著降低运营成本并实现标准化运营。这是未来养老机构连锁化发展过程中必须面对的现实问题。”
合规阵痛期
进入2025年上半年，湖南康乐年华养老产业集团董事长袁治将很大一部分精力投入到提升集团旗下各家养老机构的消防设施标准上。为了满足消防安全的要求，她采取了一系列措施：包括在养老院的每个楼层腾出一间房作为避难间，将一楼的绿化带改造成消防通道，并拆除掉以往的防坠安全网等。
除此之外，按照相关政策规定，养老院的消防控制室必须实行每日24小时专人值班制度，且每班不少于2人。
北京、上海、江苏等地的养老院负责人向经济观察报反馈，养老行业在今年上半年迎来了“史上最强”的消防检查。
为了满足消防要求，养老院需要进行一定的投入。张鑫算了一笔账：在一线城市，即使是小型养老机构，要满足“24小时双人在岗”的要求，至少需要招聘6名值班人员。每名员工的成本为8万至10万元/年，因此仅消防控制室的人工成本就在55万元/年左右。
张鑫认为，中国养老行业起步晚，且发展不平衡。许多养老机构的运营场所都是从其他楼宇改造而来，因此大多数社区嵌入型养老机构需要时间改造以满足消防要求。以体积通常为200余立方米的地下消防水箱为例，当前一线城市的大量社区嵌入型养老机构都是通过改造四五十年楼龄的房屋形成的。养老院与周围居民楼距离可能只有十余米，地底遍布着大量管线，因此很难满足安装消防水箱的基础条件。同时老旧小区也没有安装消防管道的条件。
所以，张鑫希望政策能够给予企业一些喘息空间，从客观现实出发，逐步推进养老机构的合规发展，“一家小型养老机构的年利润可能只有50余万元优配无忧，在强监管之下，机构就可能需要经历运营成本骤增的阵痛期”。
此前，多份公开发布的研究显示，不少养老机构都挣扎在盈亏平衡线上。2023年7月，北京市政协通过调研发布的报告显示，北京共有571家养老机构，但养老机构床位总体入住率仅38%，“一床难求”与大量闲置并存。通常情况下，养老机构入住率需达到50%以上才能实现盈亏平衡。
现金流的考验
2024年5月10日，民政部等七部门联合印发了《关于加强养老机构预收费监管的指导意见》(下称《意见》)，对养老行业的预收费周期、预收费用途、风险保证金留存等方面提出了一系列具体的监管举措。此后一年时间，各地陆续出台了省级、市级层面的预收费监管文件，并开始在养老机构落地实施。
养老预收费主要包括养老服务费和押金两类。其中，养老服务费指床位费、照料护理费、餐饮费以及个性化服务等费用；押金则是为老年人就医等应急需要、偿还拖欠费用、赔偿财物损失等作担保的费用。
张鑫表示，此前许多中小型养老机构会利用预收费作为机构进一步扩张的前期投资资金。但近几年不断出现大型养老地产项目爆雷的情况，为了规避风险，地方政府要求所有养老机构的预收费都纳入三方共管账户。
以康乐年华位于江苏无锡的养老机构为例，2025年1月，在《江苏省养老机构预收费管理办法》发布后，该机构成为无锡市第一家办理预缴费三方共管账户的养老机构。
袁治表示，预收费面临强监管后，企业现金流在短时间内肯定会受到冲击。“我们是连锁化运营，还足以应对现金流被压缩的压力，但短期内集团扩张步伐可能需要因此放缓。此外，部分中小型、非连锁化运营的养老机构，在这个过程中可能面临资金链断裂的风险。”
为缓解养老扩张时的资金难题，袁治和张鑫都曾寄希望于银行贷款，但最终都因缺乏有效担保而受阻。
近些年，政策层面不断支持金融机构向普惠养老服务机构提供优惠利率贷款，降低老服务机构的融资成本。今年5月9日，中国人民银行印发《关于设立服务消费与养老再贷款有关事宜的通知》，提出设立服务消费与养老再贷款，激励引导金融机构加大对养老产业的金融支持。
袁治表示，即使是公建民营项目，因为缺乏固定资产做担保，也很难获得政策性贷款，她周围多名同行业朋友都反映了这一现实。目前，集团下属养老机构获得贷款的贷款利息通常在7%—10%。
在张鑫的观察和交流中，他发现能获得银行低息贷款的养老机构更多集中于养老地产项目，采取轻资产模式运营的养老机构则很难获得低息贷款。在自己尝试获得低息贷款过程中，银行给他的反馈是“银行有‘红线’，资金借贷需要相应的有效担保，仅依靠企业现金流做担保，获得的贷款额度十分有限。”
张鑫表示，虽然政策“暖意满满”，但中小型养老机构在获取低息贷款上的感受还是比较“冷”。未来，中小型养老机构将是普惠型养老的主力军，因此优惠政策的落实还需更进一步。
主动迎接新变革
尽管面临合规监管、预付费和现金流等冲击，行业内大量的养老院仍在积极布局，谋求发展。
正值毕业季，包括袁治在内的多位养老机构管理者们正奔走于全国各地招聘应届生。4月，袁治在安徽参加了一所学校的卫生健康管理学院招聘会，当天就收到了20多份简历。她所在的集团位于江苏无锡的养老机构，今年就招聘了4名应届生，分别负责康复、体能训练和社工。
她说：“一个行业如果没有年轻人，就不可能有生命力，年轻人是养老机构长期发展的基石。目前养老机构其实十分缺乏管理人员，年轻人在养老行业有很大的发展空间。”
为了吸引应届生长期留在机构并提升个人专业技能，袁治所在的养老集团也为新人制定了“基层护理—护理主管—护理主任—院长助理”的长期培养计划。
九如城在全国布局200余家养老机构，也建立了应届毕业生管培生计划，并为他们制定了3年—5年的培养计划。今年以来，集团更是招聘了300余名应届生。
九如城创始人谈义良表示：“当下招聘的应届生在未来10年将会成为九如城的主力军。更为关键的是，人工智能正在深刻改变各行各业的发展，而现在的应届生更懂养老与人工智能，未来他们将在‘人工智能+养老’中扮演重要的角色。”
除了引入“新鲜血液”，养老机构负责人还在积极推进新技术的应用。
近期，袁治就计划逐步将系列人工智能技术引入养老机构。例如，近期她正在积极寻求将人工智能机器人引入养老机构，该机器人预计将发挥夜间安全巡防、火灾报警、老人跌倒监测等功能。
她表示：“一些同行的案例已经证实，虽然一台10多万元的人工智能机器人短期内会增加机构运营成本，但是中长期来看，它会显著减少企业的人力成本，降低企业的运营风险。”
在过去十余年中，九如城更是陆续投入了约6000万元用于建设集团的数字化管理系统。最近几年，得益于数字化管理系统，该集团的管理框架从四级管理(集团-区域-城市-院级)调整为三级管理(集团-城市-院级)。目前，九如城只需30余位管理者就能高效管理全国60余个城市的300余家养老机构。
在搭建集团数字化管理系统过程中，谈义良曾要求数字化系统开发团队直接住进养老机构，深入了解养老院管理的细节。同时，通过与养老院院长、护理组长等人员的持续沟通，数字化系统开发团队也能对管理系统的流程和细节进行调整。
如今，通过数字化管理系统的运用，九如城的每一位养老院院长都能随时了解每位护理人员当天的工作职责以及完成情况。护理人员也能直接通过手机接收当天的工作指令，并对各项护理行为进行数字化记录，比如老人的翻身次数、喂饭时间点等。
谈义良表示：“当前，数字化带来的价值是更加规范的管理和护理流程可追溯。更重要的是，这些记录下来的数据，未来也可能成为行业内最具价值的数据。我相信，通过数字化和人工智能技术的赋能，养老机构这个看似传统的行业也能催生出更多新机遇。”
(应采访人要求优配无忧，张鑫系化名)
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